Joy Pamela Rendi-Wagner, die frisch installierte Hoffnungsträgerin der SPÖ, hatte eine Idee: schaffen wir doch die 10%ige Umsatzsteuer auf (Wohnungs-)Mieten ab, dann wird Wohnen billiger. Nun, Frau Dr. Joy Pamela Rendi-Wagner ist Ärztin, und Ärzte (außer es handelt sich um Zahnärzte) können erfahrungsgemäß nur bedingt mit Zahlen umgehen ... aber eigentlich sollte es ihr schon elementares Steuer-Wissen (dazu muß man kein Steuererperte sein — jeder Cafetier, Marktstandler oder biedere Bäckermeister muß es schließlich auch wissen!) und, ja: ein bisserl Logik klarmachen, daß das keine so gute Idee ist. Der FPÖ-Staatssekretär im Finanzministerium, DDr. Hubert Fuchs — ein sozusagen ausgefuchster Steuerexperte, da von Beruf Steuerberater —, lächelte deshalb auch nur amüsiert ...
Ist ja logisch: die Miete ist nichts anderes als die Rendite eines Bauwerks. Da Bauwerke wohl nur in der Phantasie von Sozen schlüsselfertig vom Himmel fallen, sondern errichtet (und danach regemäßig instandgehalten) werden müssen, und all das Geld kosten, und zwar das »Entgelt« plus Umsatzsteuer, ist klar, daß die Steuerbefreiung für die Miete umgekehrt auch einen Ausschluß von der »Vorsteuer« bedeutet (d.h. jener Umsatzsteuer, die in den Errichtungs-, Reparatur- und Betriebskosten des Hauses enthalten ist) bedeutet. Das ist im Umsatzsteuersystem halt so, und zwar nicht nur in Österreich, sondern in der ganzen EU.
Nun werden Schlaumeier einwenden, daß in den meisten Ländern der EU die Mieten ja tatsächlich USt-frei sind, und nur Österreich bei seinem Beitritt die USt-Pflicht für Wohnraummieten (mit dem ermäßigten Steuersatz von 10%) ausdrücklich hineineinreklamiert hat. Ja, stimmt. Ist aber eben kein valides Argument, denn die geringe Sinnhaftigkeit allgemeiner EU-Regelungen ist kein Grund für Österreich, eine sinnvolle, mühsam hineinreklamierte Regelung nun wegen eines parteipolitischen Gags aufzugeben!
Ist eigentlich klar: Wenn die Errichtung einer Wohnung 1 Mio. + 20% USt kostet, und sie dann für monatlich 2.500,- (+ 10% USt) vermietet werden kann, dann beträgt die Rendite nach der Formel
12 x 2.500
1.000.000
3 Prozent per anno. Den Mieter kostet die Wohnung 2.750,- (inkl 10% USt) monatlich. Will ich diese Rendite von 3% bei den — mangels Abzugsfähigkeit — um die Vorsteuerbeträge erhöhten Kosten für die Errichtung, also 1,2 Mio. erreichen, muß die Formel lauten:
12 x 3.000
1.200.000
Auch das ergibt wieder eine Rendite von 3% — doch kostet, simsalabim, die monatliche Miete jetzt nicht weniger, sondern mehr: nämlich 3.000 (USt-frei) satt 2.750 (inkl. 10% USt)! Und da Bauwerke für gewöhnlich nicht errichtet werden, weil die Bauherrn edelmütige Menschenfreunde sind, die ihr Geld in unrentablen Projekten verjuxen, kann man an den Daumen einer Hand abzählen, in welchem Fall ein Bauwerke wohl eher errichtet wird: wenn die gewünschte Rendite mit einem
Natürlich kann man argumentieren, daß das Gebäude ja auf einem Grundstück stehen müsse, und dieses sei (fast) immer USt-frei erworben worden — ja, stimmt auch. Nur sind bei einem »normalen« Wohnbau die »nackten« Grundstückskosten gegenüber den Errichtungs- und Erhaltungskosten doch vergleichsweise gering, denn Wohngebäude haben meist mehrere Stockwerke, auf die sich die Grundstückspreise quasi »verteilen«.
- höheren
- geringeren
Natürlich kann man argumentieren, daß das Gebäude ja auf einem Grundstück stehen müsse, und dieses sei (fast) immer USt-frei erworben worden — ja, stimmt auch. Nur sind bei einem »normalen« Wohnbau die »nackten« Grundstückskosten gegenüber den Errichtungs- und Erhaltungskosten doch vergleichsweise gering, denn Wohngebäude haben meist mehrere Stockwerke, auf die sich die Grundstückspreise quasi »verteilen«.
Um das zu behirnen, muß man kein Steuerexperte sein — steuerliches Basiswissen und Kenntnis der Grundrechnungsarten genügt! Ein kurzes Einschalten des Gehrins hätte Frau Dr. Joy Pamela Rendi-Wagner also davor bewahrt, flagranten Unsinn zu schwätzen — doch, wie gesagt: Sozen und Logik ...
Der Sozi ist nicht grundsätzlich dumm, er hat nur sehr viel Pech beim Nachdenken.
AntwortenLöschenAlfred Tetzlaff.
AntwortenLöschenLösung: (1) Echte USt (Umsatzsteuer) Befreiung von Mieten für Wohnraum; d.h. es wird keine USt verrechnet und die VSt (Vorsteuer = bezahlte USt des Vermieters für Leisungen in diesem Zusammenhang) kann beim FA (Finanzamt) geltend gemacht werden.
Unechte Befreiung = keine USt und keine VSt (Par 6 UStG.)
(2) Dem Mieter wird die bezahlte USt für Wohnraum vom FA zurückgegeben (z.B. im Rahmen der Arbeitnehmervaeranlagung)
Frage: Höhe der Kosten d.h. Saldo zwischen Minderung und Steigerung des Steueraufkommens - (Wegfall der USt von Wohnraummieten / steuerliche Effekte eines eventuellen, dadurch verursachten Wirtschaftswachstums - Multiplikatorwirkung)
Eins versteh ich am Beispiel nicht ganz:
AntwortenLöschen1) Wenn so eine Mietwohnung errichtet wird, dann zahlt der Bauherr anscheinend die USt bei der Errichtung nicht, sondern bleibt sie schuldig. Das würde dann ja bedeuten, daß die diversen errichtenden Baufirmen die USt vom Finanzamt gutgeschrieben erhalten und der Vermieter dann die schuldige USt über viele Jahre beim Finanzamt abstottert? Oder wie funktioniert das?
2) Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufe, ist ja die USt der Errichtung voll bezahlt durch den Kaufpreis. Wenn ich dann die Wohnung vermiete, bin ich als Vermieter keine Errichtungs-USt mehr schuldig. Wenn ich vorsteuerabzugsberechtigt bin, kann ich USt aus der Instandhaltung bzw. Betriebskosten (teilweise) gegenverrechnen. Wenn nicht, steigt die Steuerbelastung der Vermietung voll?..
Vielen Dank im voraus für Aufklärung.
cher (chère) "Anonym",
AntwortenLöschenja, das stimmt: eine "echte" (d.h. mit Erhalt des Vorsteuerabzugs) USt-Befreiung wäre ein Lösung — nur paßt die nicht ins USt-System der EU und könnte Joy Pamela Rendi-Wagner daher vollmundig fordern, aber niemals realisieren.
Aber das sollte eine Oppositionsführerin auch wissen.
Cher (chère?) "Steuerfrage",
AntwortenLöschenad 1 nur soviel in Kürze: natürlich zahlt der Eigentümer die USt an den Baumeister (der sie ans Finanzamt abführen muß). Er bekommt sie allerdings (wenn das Gebäude betrieblichen oder Mietzwecken dient) vom Finanzamt als "Vorsteuer" gutgeschrieben (außer der Eigentümer wäre eine Bank, Versicherung oder sonst ein "unecht Ust-befreiter" Unternehmer — bitte fragen Sie Ihren Steuerberater zu den Details, das wird hier sonst zu lang), denn die USt soll in der Unternehmenskette ergebnisneutral sein, also nicht (!) zum Kostenfaktor werden.
ad 2: im Prinzip kann es zwar so sein, ist aber nicht der Regelfall im "professionellen" Wohnbau; bitte fragen Sie zu den Details Ihren Steuerberater, der erklärt Ihnen das — freilich nicht kostenlos und zuzügl. USt ;-) — sicherlich ganz genau! Danke.
Vielen Dank für die Antwort! Darf ich nochmals ganz einfach nachfragen?
AntwortenLöschenad 1) Der Bauherr zahlt also auf jeden Fall die USt an den Baumeister, somit erst einmal die 1.2 Mill aus dem Beispiel. Was heißt jetzt vom FA "gutgeschrieben"? Bekommt der Bauherr die gezahlte USt (0.2 Mill) vom FA zurücküberwiesen?
Wenn ja, dann würde das zum Beispiel passen, weil dann der Kapitaleinsatz nach Rückzahlung nur 1 Mill wäre.
Wenn nein, dann wäre der Kapitaleinsatz 1.2 Mill und das Beispiel hätte einen kleinen Fehler.
ad 2) Ihre Antwort legt nahe, daß es auch Fälle gibt, wo die USt auf Mieten teilweise oder gänzlich eine Zusatzbelastung ist.
Es ist alles sehr kompliziert...
Cher (chère?) "Steuerfrage",
AntwortenLöschenWas heißt jetzt vom FA "gutgeschrieben"? Bekommt der Bauherr die gezahlte USt (0.2 Mill) vom FA zurücküberwiesen?
Im Extremfall sogar das — im Normalfall kürzt die Vorsteuer allerdings nur die Umsatzsteuern, die der Bauherr aus seinen eigenen Umsätzen zu entrichten hat (der zu zahlen verbleibende Saldo ist dann die sogen. "USt-Zahllast" bzw. — wenn negativ — das "USt-Guthaben").
Es ist alles sehr kompliziert...
Wie recht Sie doch haben! Übrigens wußte das der bedeutende burgenländische Philosoph (und nebenbei Bundeskanzler) Fred Sinnlosschwatz auch schon.
Nicht böse sein, aber ich habe derzeit nicht genug Muße, Ihnen (als USt-rechtlich offenbar doch ziemlich "Unbeleckten") die Grundsätze des EU-USt-Systems zu erklären. Sie finden dazu hier Informationen, anhand derer Sie weitergoogeln können. Und das von mir im Artikel gebrachte (natürlich stark vereinfachte!) Beispiel stimmt inhaltlich (wie mir auch von einem Steuerberater versichtert wurde).
Besten Dank für die zusätzliche Stellungnahme!
AntwortenLöschen"im Normalfall kürzt die Vorsteuer allerdings nur die Umsatzsteuern"
Eben. Der Kapitaleinsatz ist "im Normalfall" immer 1.2 Mill und die USt aus der Miete fließt solange zum Bauherrn, bis die 200k Gutschrift aufgebraucht ist. Das dauert Jahrzehnte.
Sie mögen steuerrechtlich sehr gut Bescheid wissen, in der Berechnung der Rendite sind Sie dafür "offenbar ziemlich unbeleckt" (wie Ihnen vermutlich auch bewußt ist).
Nix für ungut & mfG!
Cher (chère?) "Steuerfrage",
AntwortenLöschenüber meine Belecktheit in Sachen Renditeberechnungen möchte ich mit Ihnen nicht streiten — aus meiner Praxis Berater insbes. mittelständischer Unternehmen gehören allerdings solche Berechnungen allerdings zu meinem täglichen Brot. Daß das Beispiel im Artikel von mir natürlich vereinfacht dargestellt wurde, liegt auf der Hand, ich wollte ja keinen Aufsatz über Investitionsrechnung schreiben — danke nein, das mußte ich bereits im Rahmen meiner diversen Berufsberechtigungsprüfungen zur Genüge ...
"Normal" ist der von ihnen genannte Fall natürlich keineswegs — der träfe höchstens auf den "Ein-Mal-Immobilienbetreiber" zu, und eigentlich nicht einmal auf den! Denn in diesem Falle könnte dieser selbstmurmelnd (das wird Ihnen jeder Steuerberater in Österreich bestätigen) die Vorsteuer aus den Baumeisterrechnungen sofort vom Finanzamt zurückfordern! Also beträgt die Investition mit Vorsteuerabzug nur 1 Mio., und nicht 1,2 Mio., wie es ohne Vorsteuerabzug wäre.
Es stimmt: ich habe der Einfachheit halber Abzinsungen künftiger Erträge und sämtliche Kosten für eine Kreditfinanzierungen etc. außen vor gelassen — dies würde aber in einer "richtigen" Renditeberechnung ohnedies auch in die Höhe der Mietzinse einfließen müssen — und zwar in beiden Fällen! Womit sich das für die Gegenüberstellung der beiden Varianten wieder neutralisiert.
Kernaussage meines Artikels war: eine unechte Steuerbefreiung für Wohnungsmieten (und nur [!] eine solche könnte von Österreich durch den Verzicht auf die in den Beitrittsvertrag hineinreklamierte dermäßgte USt für Wohnungsmieten relativ einfach erzielt werden) ist bei den Herstellungskosten der berühmte Schuß ins Knie — und damit kontraproduktiv für künftige Wohnbauerrichtungen und — wegen der sich bei einer Änderung ergebenden Vorsteuerberichtigungen — auch für die Errichtungen der letzten Jahre. Das ist halt einfach so.
Wenn Sie dies bezweifeln, kann ich Sie nicht daran hindern. Sie sind diesfalls herzlich eingeladen, dazu bei einem Steuerberater Ihres Vertrauens eine second opinion einzuholen. Modellhafte Berechnungen, die ich aus meiner Berufstätigkeit ohnehin bis zum Abwinken durchrechnen muß, auch noch auf diesem Blog mit Akribie gegen jeden denkbaren (und manch denkunmöglichen) Einwand zu "verteidigen", habe ich — und ersuche da, ebenfalls "nix für ungut", um Ihr Verständnis! — weder Zeit noch Lust.
Ich habe jetzt selber ein bisserl zu meiner ganz einfachen Frage "Bekommt der Bauherr die gezahlte USt (0.2 Mill) vom FA zurücküberwiesen?" recherchiert und - ohne daß ich einen Cent geschweige denn USt für einen Steuerberater verschwendet hätte - die Antwort gefunden:
AntwortenLöschenIn manchen Fällen wird die USt refundiert und in anderen Fällen nicht. So gab/gibt es z. B. nicht so wenige Fälle, in denen das Modell "Vorsorge-/Anlagewohnung" auf Basis USt-Refundierung nicht wie geplant funktioniert, weil das Finanzamt nicht mitspielt und die Refundierung (bzw. den Vorsteuerabzug) verweigert. (Da sind auch Fälle dabei, wo der Steuerberater in seiner Argumentation vom Finanzamt eines Besseren belehrt wurde.)
Das Wohnungsvermietungsgeschäft ist darüber hinaus aus vielen Gründen (Mietrecht usw.) ein schwieriges. Tendenziell schätze ich, daß die Profite hauptsächlich in der Immobilienentwicklung und weniger im Vermieten selbst liegen.
Was bedeutet das jetzt für die Rendite? Die erzielbaren Mieten gibt "der Markt" vor. Für den Mieter ist nur der Endpreis interessant, die Kalkulation des Vermieters interessiert ihn nicht. Die Vermieterseite ist also einerseits mit einem am Markt erzielbaren Mietendpreis konfrontiert und andererseits mit der eigenen Kostenstruktur. In jenen Fällen, in denen die USt-Refundierung gelingt, ergibt sich dadurch prinzipiell ein Renditevorteil.
Nun zur Politik: Der Vorschlag, die Mieten USt-frei zu machen, trifft natürlich zunächst jene, die im Vermietungsgeschäft diesen Steuervorteil der Refundierung nutzen. Fällt dieser Steuervorteil weg, wirkt das auf das Mietpreisniveau tendenziell verteuernd. Jede Steuerbelastung wirkt preiserhöhend. Auf der anderen Seite setzt es gleichzeitig auch die Durchschnittsrendite unter Druck. Es hängt eben auch davon ab, wie sehr es gelingt, eine erhöhte Kostenstruktur an den Endverbraucher weiterzugeben.
In der (zur Veranschaulichung dienenden) Beispielrechnung aus dem Denker-Artikel verteuert sich der Mietpreis um 9%. Das wäre so ungefähr der maximale Effekt unter einer extrem stark vereinfachenden Annahme: die Durchschnittsrendite bleibt gleich und alle Mietwohnungen sind gleichermaßen vom wegfallenden Steuervorteil betroffen.
Zusammenfassend: Der Vorschlag der USt-Befreiung wirkt tendenziell mietpreiserhöhend und renditeschmälernd. Renditen zu schmälern ist natürlich ein sozialistisches Anliegen. Den unschönen Seiteneffekt einer Mietpreiserhöhung nimmt man dafür stillschweigend in Kauf, weil: 1) Mehr Steuereinnahmen = mehr Umverteilung und 2) Es sich als optische Täuschung sehr gut verkaufen läßt: Keine USt mehr auf Mieten! Natürlich kann man sich auch fragen, warum der Vorschlag aus der SPÖ-Oppositionsrolle kommt und nicht während der eigenen SPÖ-Regierungszeit umgesetzt wurde.
Cher (chère?) "Steuerfrage",
AntwortenLöschendanke für die eingehenden Erläuterungen aus steuerrechtlicher Sicht! Sie haben dadurch eine wichtigen Beitrag zur Niveausteigerung dieses Blogs geliefert, den die Autoren und Leser zu schätzen wissen.
Noch eine Ergänzung:
AntwortenLöschenEinem Zeitungsartikel ist zu entnehmen:
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Die SPÖ will die befürchteten negativen Auswirkungen so verhindern: Der Vorsteuerabzug soll bei Neubauten trotz Wegfalls der Umsatzsteuer auf Mieten erhalten bleiben. Die Regierung müsse auf EU-Ebene sicherstellen, dass Mieten dieser echten Befreiung unterliegen.
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Ob das möglich ist (EU-rechtlich usw.), kann ich nicht beurteilen. Für mich ist das ein Hinweis, daß es eine nicht ernst gemeinte populistische Aktion ist, um in die Schlagzeilen zu kommen: Ein Vorschlag, der niemanden schaden und den Mietern eine Mietreduktion (Wegfall der 10% USt) bringen soll. Also für den Finanzminister ein Steuerausfall:
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Blieben die Kosten für den Staatshaushalt von einer Milliarde Euro.
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Cher "Steuerfrage",
AntwortenLöschennochmals Dank für Ihre Hartnäckigkeit, mit der Sie das Thema recherchieren!
Wenn die SPÖ glaubt, daß die EU wegen eines politischen Gags der neuen SPÖ-Spitze ihr USt-System ändern wird, dann träumt sie von den sprichwörtlichen heißen Eislutschern ...